¿Qué son las prórrogas extraordinarias según la Ley 12/2023?
La entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, ha supuesto cambios importantes en los contratos de alquiler.
Uno de los aspectos más destacados es la introducción de dos nuevas prórrogas extraordinarias, que amplían la duración del contrato en determinados supuestos. Estas prórrogas están reguladas en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificado por la nueva normativa.
A continuación, te explicamos en qué consisten y quién puede beneficiarse de ellas, con el análisis profesional de un abogado inmobiliario especializado en arrendamientos urbanos.
1. Prórroga extraordinaria por situación de vulnerabilidad (art. 10.2 LAU)
Esta prórroga permite al arrendatario solicitar una extensión del contrato por un año adicional, siempre que haya finalizado ya la prórroga obligatoria o la prórroga tácita del contrato de arrendamiento.
Requisitos:
• El arrendatario debe acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica, mediante un informe emitido por los servicios sociales municipales o autonómicos en el último año.
• La prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador si este tiene la condición de gran tenedor (persona física o jurídica con más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida superior a 1.500 m², excluyendo garajes y trasteros), salvo que se haya suscrito un nuevo contrato.
Durante esta prórroga, se mantiene el régimen jurídico del contrato inicial, incluyendo las condiciones de renta pactadas.
Un abogado inmobiliario puede ayudarte a verificar que se cumplan correctamente todos los requisitos legales y evitar conflictos entre propietario e inquilino.
2. Prórroga extraordinaria en zonas tensionadas (art. 10.3 LAU)
Esta segunda prórroga aplica cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, y el contrato está finalizando durante el período de vigencia de dicha declaración.
Características:
• Se podrá prorrogar el contrato de forma anual hasta un máximo de tres años, a solicitud del arrendatario.
• El arrendador estará obligado a aceptar la prórroga, salvo en estos casos:
Si se ha pactado un nuevo contrato con condiciones distintas.
Si se ha celebrado un nuevo contrato con las limitaciones de renta previstas en el artículo 17.6 y 17.7 de la LAU.
Si el arrendador ha comunicado su necesidad de ocupar la vivienda como residencia habitual para sí o para familiares directos, cumpliendo los plazos legales.
En todos los casos, el contrato prorrogado mantendrá el régimen jurídico original. Contar con un abogado inmobiliario especializado en derecho de arrendamientos es clave para interpretar correctamente los plazos, límites y derechos de ambas partes.
¿Desde cuándo aplican estas prórrogas?
Según la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 12/2023, estas prórrogas extraordinarias solo serán aplicables a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, salvo que las partes acuerden adaptarse voluntariamente a este nuevo régimen.
Conclusión
La Ley de Vivienda 12/2023 introduce herramientas que buscan proteger a los inquilinos en situación de vulnerabilidad y en zonas con tensiones en el mercado de alquiler.
Tanto arrendadores como arrendatarios deben conocer estas nuevas prórrogas extraordinarias para gestionar correctamente sus contratos de arrendamiento de vivienda.
En Vertical Inmobiliaria contamos con un equipo legal especializado en arrendamientos urbanos y derecho inmobiliario, con el respaldo de un abogado inmobiliario que te asesorará de forma personalizada.
