Nuevo decreto en Cataluña: derecho de tanteo y retracto en la compraventa de viviendas de grandes tenedores
El 26 de febrero de 2025 entró en vigor en Cataluña el Decreto ley 2/2025, que introduce cambios de gran relevancia en materia de vivienda y urbanismo.
El punto más destacado es la ampliación del derecho de tanteo y retracto de la Generalitat, que ahora se aplica de forma mucho más estricta en las ventas de viviendas de grandes tenedores en zonas tensionadas.
En otras palabras: si eres propietario, inversor o comprador en Cataluña, a partir de ahora no puedes firmar una compraventa sin revisar previamente si el inmueble está afectado por esta carga legal.
Desde Vertical, con la experiencia combinada de nuestro equipo jurídico (Vertical Legal) y nuestro departamento inmobiliario (Vertical Inmobiliaria), analizamos esta novedad y te contamos qué debes tener en cuenta antes de comprar o vender una vivienda en Cataluña.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
El derecho de tanteo y retracto es una figura legal que otorga a la Administración el derecho preferente de compra sobre determinados inmuebles.
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Tanteo: la Generalitat puede ejercer su derecho a adquirir un inmueble antes de que lo compre un tercero.
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Retracto: incluso después de la venta, la Generalitat puede subrogarse en la posición del comprador y quedarse con el inmueble en las mismas condiciones pactadas.
Esto significa que, aunque haya comprador interesado, la operación puede quedar en suspenso o modificada si la Administración decide ejercer estos derechos.
¿Qué cambia con el Decreto ley 2/2025?
Con la nueva normativa, estarán sujetos al derecho de tanteo y retracto de la Generalitat:
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Transmisiones de viviendas en zonas declaradas tensionadas que sean propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrito en el Registro de Grandes Tenedores de Vivienda (según la Ley 18/2007 y la Ley 12/2023).
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Este derecho de adquisición preferente afecta tanto a la primera transmisión como a las posteriores durante la vigencia del decreto.
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Excepción: no se aplica a las viviendas de nueva construcción vendidas a personas físicas para su uso propio.
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Adjudicaciones de viviendas procedentes de subastas administrativas o judiciales.
Además, hasta que se apruebe el decreto que regule de forma definitiva el Registro de Grandes Tenedores, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas en zonas tensionadas deberán:
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Acreditar, mediante certificación registral, el número de viviendas de su propiedad en el momento de la compraventa.
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Incorporar esa certificación en la escritura de transmisión.
¿Quiénes son los grandes afectados por esta normativa?
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Grandes tenedores (personas jurídicas): propietarios de múltiples viviendas que quieran vender en zonas tensionadas.
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Inversores y fondos de inversión: que planeen comprar viviendas en Cataluña.
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Compradores particulares: que, sin saberlo, pueden estar adquiriendo un inmueble sujeto al derecho de tanteo y retracto.
En todos estos casos, la clave está en revisar antes de firmar si la vivienda está gravada con esta carga legal.
Consecuencias prácticas de la nueva regulación
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La Generalitat tiene prioridad de compra en estas operaciones.
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Las compraventas pueden quedar bloqueadas o modificadas si no se analiza previamente la situación legal del inmueble.
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La documentación registral obligatoria pasa a ser un requisito esencial para poder transmitir una vivienda.
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Un error o descuido puede suponer retrasos, pérdida de la operación o incluso sanciones.
Ejemplo práctico: ¿qué podría ocurrir?
Un inversor adquiere un piso en una zona declarada tensionada sin comprobar si el inmueble pertenece a un gran tenedor y está afectado por el tanteo y retracto.
Tras firmar, la Generalitat ejerce su derecho y se queda el piso en las mismas condiciones de compraventa. Resultado: el comprador pierde la operación y el tiempo invertido, y el vendedor se expone a sanciones.
Todo esto se habría evitado con una revisión legal previa.
Cómo te ayudamos en Vertical
En un contexto cada vez más regulado, la compraventa de inmuebles en Cataluña requiere seguridad jurídica y acompañamiento especializado.
En Vertical ofrecemos un servicio integral que combina la experiencia de Vertical Legal y Vertical Inmobiliaria:
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Asesoría jurídica sobre tanteo y retracto y otras cargas que pueden afectar a la compraventa.
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Revisión exhaustiva de la documentación para detectar riesgos antes de firmar.
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Acompañamiento en todo el proceso de compraventa, desde la negociación hasta la escritura en notaría.
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Gestión registral y fiscal, incluyendo la liquidación y presentación de impuestos.
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Defensa de tus intereses frente a la Administración en caso de conflictos.
De esta manera, aseguramos que cada operación sea segura, transparente y sin sorpresas.
Pregunta frecuente
¿Qué debo revisar antes de comprar o vender una vivienda de un gran tenedor en Cataluña?
Debes comprobar si el inmueble está en una zona tensionada y si el propietario está inscrito como gran tenedor. También es imprescindible revisar la documentación registral y verificar que no esté sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Generalitat.
En Vertical, nos encargamos de realizar esta revisión completa y de asesorarte durante todo el proceso.
Conclusión
El nuevo Decreto ley 2/2025 marca un antes y un después en el mercado inmobiliario catalán.
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La Generalitat tiene prioridad de compra en viviendas de grandes tenedores situadas en zonas tensionadas.
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Sin una revisión previa, una compraventa puede quedar bloqueada.
Por eso, si estás pensando en comprar o vender un inmueble en Cataluña, asegúrate de contar con el respaldo de expertos.
Contacta con el Equipo de Vertical: nuestros abogados de Vertical Legal y agentes de Vertical Inmobiliaria te acompañan de principio a fin, revisan la documentación y garantizan que tu compraventa se realice con total seguridad.
